來源：高盛所見所聞

連續(xù)幾個月的happen、償付，地產(chǎn)投資進(jìn)入“巨盾關(guān)鍵時刻”，10月上半月，伴隨花邊年的意外償付，地產(chǎn)商海國庫經(jīng)歷了近年最險惡的一段時光，投資者自信心跌至了低谷。

10月15日，2021年第三季度金融創(chuàng)新統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，歐洲央行就富力負(fù)債危機、合作開發(fā)貸等表態(tài)，傳遞了許多積極主動的訊號。

實際上，近期很多地產(chǎn)商也在積極補救，他們不想逕自Tiruvanamalai，紛紛通過提前回購英鎊債、按期借款人等方式提升消費市場自信心。

似乎，地產(chǎn)商的“巨盾關(guān)鍵時刻”將要度過。但是，不少和高盛所見所聞交流的地產(chǎn)商、機構(gòu)人士還是認(rèn)為，不能逕自說是政策放松，而如果是“L”型的走向相對平穩(wěn)，地產(chǎn)商仍應(yīng)維持鐵律思維，努力改善自己的基本盤。

股權(quán)融資端觸底？

從中秋前的上華，到10月初的花邊年，地產(chǎn)商的信用市場風(fēng)險不斷暴露，債券消費市場暴跌，恐慌情緒蔓延。

歐洲央行顯然高度關(guān)注到了這些。特別針對消費市場最為憤慨的富力負(fù)債市場風(fēng)險，歐洲央行金融創(chuàng)新消費市場司副司長鄒瀾回應(yīng)稱，富力負(fù)債市場風(fēng)險對金融創(chuàng)新行業(yè)的溢出性受控，在地產(chǎn)投資業(yè)是個例。

目前，有關(guān)職能部門和地方性中央政府正在依照制度化、消費市場化改革準(zhǔn)則，依法曹宏開展市場風(fēng)險處理化解組織工作，嚴(yán)格執(zhí)行富力集團(tuán)加大資產(chǎn)處理力度，加快恢復(fù)產(chǎn)程項目建設(shè)，保護(hù)廉租房消費者合法權(quán)益。在此過程中，金融創(chuàng)新職能部門將配合廉租房建設(shè)局職能部門和地方性中央政府，做好工程項目復(fù)產(chǎn)的金融創(chuàng)新全力支持。

對地產(chǎn)商最關(guān)鍵的合作開發(fā)貸，鄒瀾表示，部分金融創(chuàng)新機構(gòu)對于30家試點地產(chǎn)商“四線三檔”股權(quán)融資管理準(zhǔn)則存在一些誤會，對要求“紅檔”民營企業(yè)密序負(fù)債余額嚴(yán)禁新增，誤會為商業(yè)銀行嚴(yán)禁新發(fā)放合作開發(fā)貸款，民營企業(yè)銷售資金回籠償還商業(yè)銀行貸款后，原本如果合理全力支持的房地產(chǎn)投資工程項目得不到商業(yè)銀行貸款，也一定程度上造成了一些民營企業(yè)資金鏈亢奮。

特別針對這些情況，鄒瀾說，人民商業(yè)銀行、銀中國保監(jiān)會已于9月底召開地產(chǎn)投資金融創(chuàng)新組織工作交流會，指導(dǎo)主要商業(yè)銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好地產(chǎn)投資金融創(chuàng)新謹(jǐn)慎規(guī)章制度，維持地產(chǎn)投資信貸相對平穩(wěn)有序投放，保護(hù)地產(chǎn)投資消費市場相對平穩(wěn)健康發(fā)展。

但是，鄒瀾也敲擊了地產(chǎn)商。他說，富力近年來經(jīng)營方式管理疏于，未能根據(jù)消費市場形勢變動謹(jǐn)慎經(jīng)營方式，反而盲目多元化擴(kuò)張，造成經(jīng)營方式和財務(wù)數(shù)據(jù)嚴(yán)重惡化，最終爆發(fā)市場風(fēng)險。

特別針對負(fù)債償付的現(xiàn)象，他也表示，有關(guān)職能部門已高度關(guān)注到境外地產(chǎn)商和英鎊債消費市場的變動，將呼吁舉債民營企業(yè)及其股東遵守消費市場紀(jì)律和準(zhǔn)則，依照消費市場化改革、制度化準(zhǔn)則，加以解決好自身的負(fù)債問題，積極主動履行法定償付義務(wù)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，地產(chǎn)商在合作開發(fā)貸這個維度的焦慮感，此后會有所緩解。再結(jié)合近期監(jiān)管職能部門的其他動作，地產(chǎn)投資業(yè)界樂觀認(rèn)為，地產(chǎn)投資股權(quán)融資已觸底，最艱難關(guān)鍵時刻已過。

地產(chǎn)商股權(quán)融資端確實也有一些樂觀的消息。

10月15日晚間，世茂股份公告稱，中國證監(jiān)會批復(fù)同意公司向?qū)I(yè)投資者公合作開發(fā)行面值總額不超過66.38億元公司債券的注冊申請。未來兩年里，公司可以在注冊有效期內(nèi)可以分期發(fā)行公司債券。

雖然這筆債券的發(fā)行成功與否，還得看有效期內(nèi)投資者的認(rèn)購力度。但在地產(chǎn)商再股權(quán)融資端口收緊的情況下，每筆都來之不易的資金都將緩解民營企業(yè)流動性上的饑渴。

一名機構(gòu)人士直言，地產(chǎn)公司境內(nèi)債發(fā)行近幾個月算得上是“超級難”，世茂的這筆債至少說明股權(quán)融資端政策不會再緊了，但也不會放松。

換而言之，地產(chǎn)商股權(quán)融資狀況將會進(jìn)入“L型”。

更多的分析人士則認(rèn)為，緩解地產(chǎn)商股權(quán)融資、資金壓力更重要的是個貸的審核發(fā)放情況。據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)研統(tǒng)計，近期34個調(diào)研城市，沒有一個城市放款周期有明顯縮短的。

上述人士預(yù)期，接下來的四季度，個貸發(fā)放會有所加快。“不然很多公司都要撐不下去了”。

地產(chǎn)商拒絕Tiruvanamalai

似乎從2008年以來，地產(chǎn)投資從未經(jīng)歷當(dāng)下如此困難的關(guān)鍵時刻，一些地產(chǎn)商展開了行業(yè)意義上的補救，用實際行動拒絕Tiruvanamalai。

比如說當(dāng)代置業(yè)，消費市場上對其負(fù)債償付也是有預(yù)期的，并且在花邊年暴雷之后，其股價、債券都大幅下跌。但10月11日其給出的方案令投資者有所寬慰，當(dāng)代置業(yè)選擇征求展期，以改善流動性和現(xiàn)金流管理，并避免任何潛在的償付償付。

雖然當(dāng)代置業(yè)的方案還需要債權(quán)人諒解、同意，但比起直接暴雷，投資者們倒是容易接受多了，本月25日到期的那筆債券凈價在從10月7日的95，跌至10月9日的45.45后，今天反彈至了59.7428。

更多的地產(chǎn)商則積極主動、高調(diào)地如期償還了英鎊債。

世茂集團(tuán)在10月13日公告稱，2021年到期的6.375%優(yōu)先票據(jù)，公司已按票據(jù)尚未償還本金額8.2億英鎊連同累計至到期日的利息資金悉數(shù)存入于受托人指定商業(yè)銀行賬戶。

隨后又在15日時發(fā)了個公告，說“我還清了”。此次兌付完成后，世茂集團(tuán)已結(jié)清年內(nèi)英鎊債。

佳兆業(yè)在10月14日則公告稱，已將境內(nèi)部分資金劃撥至香港。集團(tuán)將根據(jù)消費市場行情，選擇合適的時間點，用于提前回購部分2021年12月7日到期的年息6.5%的優(yōu)先票據(jù)。

佳兆業(yè)指出，此次計劃回購部分優(yōu)先票據(jù)，旨在通過積極主動主動的負(fù)債管理，持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，減少未來財務(wù)開支，降低資產(chǎn)負(fù)債水平，增強消費市場自信心。

中國奧園也于10月12日發(fā)布公告稱，公司按期償還了一筆15億元的境內(nèi)債券，至此，該公司2021年內(nèi)所有到期的公司債本息均已償還到位，2022年也無境內(nèi)公司債到期。

稍早之前，龍光則于10月11日宣布提前贖回1000萬英鎊2022年到期的英鎊債。上半年，龍光已經(jīng)贖回了三筆共6.5億英鎊的英鎊債，以及一筆2億新加坡元的境國庫。截至9月底，龍光已完成2021年所有境內(nèi)外到期負(fù)債的再融資，無負(fù)債到期的資金壓力。

有機構(gòu)分析師表示，在悲觀的地產(chǎn)債券消費市場中，積極主動還債的舉動是十分正面的，都是為了表明短期內(nèi)不存在較大的借款人壓力，有助于提振消費市場自信心回暖。

同時，隨著美國貨幣政策走向清晰，以及國內(nèi)政策相對平穩(wěn)，前述機構(gòu)分析師認(rèn)為，明年債市情緒將會好轉(zhuǎn)。

國金證券也在10月15日的一份報告中指出，地產(chǎn)政策層面全方位嚴(yán)格調(diào)控的最艱難時期已經(jīng)過去，未來地產(chǎn)股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。

鄒瀾也在發(fā)布會上還對地產(chǎn)商回購境國庫券的情況表示肯定。他表示，這體現(xiàn)了民營企業(yè)對自身發(fā)展前景的自信心，預(yù)計對于緩解消費市場緊張情緒，恢復(fù)消費市場自信心，將起到積極主動作用。