◎ 來源 | 商業地產臥底（ID：real-estate-spy）

現階段外匯市場上，股權投資僅止，資本金抖動等日益突出。作為“資本金需求巴韋縣”的大型商業地產商們卻“Haveri”，“房商業地產水塔”也長久以來。

現階段，金股權融資本金瞄向高質量商業地產商依然很可信賴。剛剛，保利商業地產一篇借款公告又曝露了他們高調超額股權融資的重大姿勢。

具體內容看，保利商業地產集團控股子公司子公司上海Wolfdale房商業地產開發公司與安信金融資產管理非常有限公司簽訂協議，通過“設立一個或多個房產債務人股權投資方案”向安信金融資產申請股權融資，股權融資本金總計最多40億，股權融資時限最久10年。

從規矩上看，保利商業地產這種房產債務人股權投資方案的下層金融資產，是其萬平方的且能持續產生穩定投資收益的民用房產。

據披露，上海Wolfdale擁有坐落于上海市朝陽區的“朝陽區北部地區整體開發”永安工業園（新）項目。該項目具體內容坐落于朝陽區西北旺鎮，在海淀高新區西南部，總體規劃總工業用地面積466.2畝，擬總體規劃總建面403.1萬平方。

商業地產臥底還據介紹，2016年底，上海保利商業地產耗資50億奪下朝陽區永安工業園“HD00-0401-0062、0166、0158樓盤（序號為“京土整儲掛(海）[2016]018號”，業界通稱“18號地”)，總建面13.88萬平方，為全萬平方的出租廉租房。

同一時間，保利商業地產曾聯合上海住總豪擲59億奪下朝陽區永安工業園“HD00-0401-0132、0120、0162樓盤（序號為“京土整儲掛(海）[2016]019號”，業界通稱“19號地”），總建面16.29萬平方，為全萬平方住宅結合體且商業性占比40%。

從此，大家也就看明白了，保利商業地產萬平方的出租廉租房對內國際品牌是“Mamert”，商業性國際品牌涉及Pudukkottai或保利商業地產商業性等。不管這么說，保利商業地產是拿他們手里營運的大體上量高質量房產為他們獲得長期高效率的超額股權融資。

再看“胸麗魚”安信公募，最早是安信保險的股權投資部，2005年成立，為原保監會批復的第一家保險公募公司，號稱是業界資質最全的保險公募平臺之一。

去年，安信公募取得營收12.9億，凈利達到5.21億；，收益總額5.33億，歸母凈利5.31億。

再看股東背景，安信公募確實不簡單，作為控股股東的安信保險出資占股81.82%，上海資義創投和華潤深國投信托均持股9.09%。

據安信資管對內披露，截至去年底，其債務人股權投資余額7.22億，其中債務人方案余額4.9億，占規模最大，其次是企業債，約1.29億。

依此來看，安信公募過去債券股權投資規模都不算大，如今跟保利商業地產合作房產債券股權投資方案，可謂拿到了“超級巨量”。

安信公募背靠安信保險這個保險巨頭，還有華潤深國投信托，在投股權宇陀融資產品設計及投資資本金來源上已具有得天獨厚的優勢，可以為保利商業地產推出一系列產品，且高效率的保險資本金符合長期穩定股權投資的屬性。

再看保利商業地產，截至今年6月底，持有貨幣資本金1221.8億，相對于遠高于短期借款和一年內到期的有息負債總和457億而言，現金短債比2.7倍；凈負債率49.5%。這足以看出，保利商業地產財務安全性還是很高的。

更重要的是，保利商業地產前不久主動“終止”了150億的A股定增募資預案，并解釋為其A股股價處于低位且充分征求了股權投資人意見。這說明，保利商業地產還是有擔當的，不會為了充實資本金，就徹底犧牲中小股東利益。

從營運角度看，保利商業地產Mamert今年上半年取得營收16.4億，同比增幅10.6%，截至6月底出租率95.9%，共營運出租房源22.47萬間，累計開業17.39萬間，在上海、深圳、廣州、成都和武漢等27個城市市占率均為行業前三，在上海等19個城市共納保103個項目，涉及房源8.3萬間。

依此來看，保利商業地產跟安信公募的這筆“大買賣”，可謂各取所需，強強聯手，即保利商業地產將取得長期高效率的規模資本金，安信公募將獲得高質量債務人金融資產大擴張機會。