責任編輯片斷來自于網絡，若與實際情況不相符合或存在侵權，請聯系刪掉。

“商品住宅未完工，物業公司將銀行貸款商業銀行告到法院”的消息此前曾引起軒然大波。廣西柳州光碟涌海軍基地（以下簡稱“涌海軍基地”）的三名物業公司在其商品住宅完工未改建工程，以商業銀行未能市場監管其資本金為由，控告柳州某商業銀行支行。 7月3日，該案在柳州市南寧市人民檢察院宣判。

8月1日，控告商業銀行的商業銀行老板王輝（表弟）向丹桂資本局表示，某商業銀行柳州支行作為專業商業銀行業金融機構，應注意存款風險。提前。 – 將資本金出售給非市場監管帳戶但未通知他們。 （擁有者）的權利。此外，在地產商提供不實材料申請使用市場監管資本金時，某商業銀行柳州支行也未履行職責相應市場監管權利，導致先期工程建設爛尾樓。

該案的在我看來預購資本金的市場監管。

產品服務市場監管怎么“輸”了？某國有商業銀行外部人士告訴丹桂資本局，地產商會通過一些“運作”籌集資本金，然后侵吞。但抽取資本金的程序表面上合法合規性，比如買回建材、支付人工成本等，商業銀行很難對其進行根本性審核。

門的批準文件，以證明其已履行職責了盡調調查權利。躲避自己的責任。

根據IC照片數據卡

商品住宅坍塌后物業公司控告銀行借款人

7月3日，廣西柳州涌海軍基地物業公司王輝控告某商業銀行柳州支行。該案在柳州市南寧市人民檢察院公開宣判。 50多名物業公司出庭作證作證列席。與此同時，另一位物業公司秦四（表弟）也出庭作證出庭作證。她還將某商業銀行柳州支行告到法院。

故事開始于王輝父親四年前買回的位于柳州涌海軍基地的商品住宅尚未完工。王輝孔都由奇吉，2019年4月，她父親以按揭60萬多元買回了涌海軍基地商品住宅，并向商業銀行柳州支行銀行貸款57.5多萬元，期限30年，每星期交費4600元。

商品住宅原訂于2021年12月31日交貨，但王輝在2021年4月就辨認出“涌海軍基地”工程建設項目出現了工程建設延后的跡象，而且施工單位很少。 2021年8月，“涌海軍基地”工程建設項目基本陷入停滯不前。

2021年10月，柳州市住房建設局局印發的《關于光碟涌海軍基地三期工程建設項目預購資本金市場監管問題的答疑》中提到：目前，該工程建設項目預購資本金銀行存款市場監管帳戶2114.95多萬元。但物業公司辨認出商品住宅距離合同中承諾的精家裝、墻面家裝、家裝、電力安裝等交貨還差很遠。

圖片由受訪者提供

2021年11月，地產商向“涌海軍基地”物業公司發出通知函，交房時間將推遲。

經向物業公司詢問，地產商柳州燦叢置業有限公司表示。燦聰地產（以下簡稱“燦聰地產”）稱，所有工程建設項目銷售資本金均被集團總部轉移占用。目前，總部尚無資本金返回柳州工程建設項目繼續建設。

從2022年2月柳州市住房建設局局給物業公司的回復中也可以看出：“經查，光碟公司違規提供不實材料申請市場監管資本金使用” ”。

圖片由受訪者提供

光碟集團為何濫用工程建設項目銷售資本金？王輝辨認出，自己的購房銀行貸款57.5多萬元并未轉入購房合同約定的預購資本金市場監管帳戶，而是轉入地產商的非資本金市場監管帳戶，導致地產商無法使用預購資本金市場監管帳戶。 – 隨意出售資本金。由于處于市場監管之下，最終導致“涌海軍基地”工程建設項目的2000套房屋未能完工，無法按時交貨。

2022年4月，商品住宅交貨延遲，王輝、秦四等數百名物業公司決定強行暫停銀行貸款。由此，王輝父親被列入信用黑名單。

2022年7月，王輝、秦四將某商業銀行柳州支行告到法院。 8月1日，秦四向丹桂資本局表示，他正在控告商業銀行，希望商業銀行合理調整銀行貸款還款方式，減輕物業公司負擔。秦四剛剛大學畢業，每星期還款5600元，壓力很大。兩者的要求是一樣的，都是要求商業銀行在交房前暫停銀行貸款和利率，且不增加額外費用。

2023年8月，丹桂首都局多次致電燦聰地產，但其公眾電話始終無法接通。天眼查APP顯示，燦叢地產已被最高人民檢察院認定為失信企業，并已被控告數十控告訟。也被柳州市邕寧區稅務局列入2022年欠稅清單。

預購資本金沒有進入市場監管帳戶，該怪誰？

丹桂資本局注意到，兩方爭論的焦點是：因購房銀行貸款轉入建筑商非資本金市場監管帳戶導致房屋交貨延遲，商業銀行是否應承擔責任？

王輝提交的控告書及相關法院筆錄顯示，王輝認為某商業銀行柳州支行作為專業金融商業銀行公司，應當意識到將預購資本金存入非市場監管帳戶的風險，但未能告知（所有者）的權利。

7月3日庭審中，某商業銀行柳州支行律師聲稱，王輝在與地產商簽訂商品住宅買賣合同時，就已知道購房款應轉入預購資本金市場監管。帳戶。 ，并且監控帳戶與帳戶名稱、帳戶特定信息相關。但他在與商業銀行簽訂私人購房擔保銀行貸款合同時，授權并指示商業銀行將按揭銀行貸款轉入建筑商名下的非托管帳戶。由此產生的一切責任由王輝承擔。王輝方面聲稱，在銀行貸款合同第28條中，商業銀行注明借款人不可撤銷地申請并批準銀行貸款直接劃入以下帳戶，但商業銀行并未說明該帳戶為非資本金市場監管帳戶帳戶。王輝表示，作為一名普通購房者，他認為商業銀行有嚴格的外部審批管理制度，但商業銀行沒有充分告知購房者銀行貸款帳戶的性質，存在過失責任。

對于王輝指出的情況，地產商提供不實材料申請使用市場監管資本金時，某商業銀行柳州支行也未履行職責相應市場監管權利，導致先期工程建設爛尾樓。某商業銀行柳州支行律師在庭審中辯稱，能否使用預購資本金是由住建部門審核決定的，商業銀行無權決定；商業銀行按照住建部門的指令向地產商支付市場監管資本金；即使銀行貸款資本金實際存入預購資本金托管帳戶，地產商也可以通過不實材料申請使用托管資本金。

因此，商業銀行認為，逾期交貨與銀行是否將抵押銀行貸款劃入市場監管帳戶之間并無直接必然聯系。

除了不將銀行貸款轉入市場監管帳戶外，王輝還認為某商業銀行柳州支行存在違規放貸行為。由于在“涌海軍基地”買回的房屋主體結構尚未受限，某商業銀行柳州支行提前發放違規銀行貸款。 。

王輝出示的證據中，有廣西銀保監局2022年3月對某商業銀行柳州支行的立法意見書，其中提到某商業銀行柳州支行對某商業銀行的銀行貸款業務市場監管不嚴。工程建設項目“涌海軍基地”。由于銷售資本金流向不當，2.83億元房屋銷售資本金并未實際用于工程建設項目建設，個人抵押銀行貸款全部存入商品住宅預購資本金托管帳戶的要求也沒有嚴格執行。 。

圖片由受訪者提供

柳州支行律師認為，從2017年3月起，各商業商業銀行普遍會通過接受地產商提交的經住建部門審核批準的覆蓋報告來確定預購房的覆蓋方式。住房公積金管理中心和商業商業銀行原則上不再對預購房屋是否達到主體結構上限進行現場檢查。律師辯稱，這種做法的目的是為了提高商業銀行的放貸效率，是行業內的普遍做法。

8月1日，王輝向丹桂首都局表示，庭審結束后，南寧市人民檢察院宣布擇日宣判。截至發稿，該案尚未宣判。

對于訴訟內容，8月21日，紅星資本局致電某商業銀行柳州支行律師求證，但對方拒絕采訪。

商業銀行外部人士揭露地產商侵吞資本金“套路”

作為上述案件的焦點，加強預購產品市場監管并不是什么新鮮話題。丹桂資本局注意到，早在2003年，央行就在央行印發的《中國人民商業銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中明確規定，企業侵吞銀行貸款挪作他用的，經辦行必須限期追回侵吞資本金。 ;主體結構的采購只能是有限的。個人住房銀行貸款是向居住在自己家中的個人發放的。

商業銀行資本金市場監管有章可循，但為何預購資本金市場監管仍不夠充分？產品服務市場監管怎么“輸”了？

束力有限。

此外，預購資本金市場監管的“流失”與商業銀行的根本性市場監管能力有關。 8月2日，一位不愿透露姓名的國有商業銀行外部人士向丹桂資本局表示，2022年之前預購資本金的市場監管全國沒有統一規則，但具體市場監管規則將由各地制定。 “所謂預購資本金市場監管，并不是說不讓建筑商動用，而是有審批程序，住房城鄉辦批準后，商業銀行就可以把錢提取出來。” ”

上述商業銀行外部人士也提到，地產商會通過一些“操作”來籌集資本金。提款的手續表面上合法合規性，比如買回建材、支付人工成本等，商業銀行很難對其進行根本性審核。

對此，李曉南的律師向丹桂資局分析稱，商業銀行是金融機構，不可能專門專門設立專業工程建設團隊來對工程建設項目進度進行檢查。他們沒有能力實時監控地產商的工程建設項目進展，因此無法審核地產商提交的申請。嚴格審核銀行貸款材料。只要地產商提交的銀行貸款申請材料符合形式上的要求，商業銀行就可以放款。商業銀行對申請材料材料內容的真實性不承擔責任。最多也只是有仔細審核的權利而已。

李曉南的律師進一步提到，實踐中，商業銀行通常會要求地產商提交銀行貸款申請材料，其中包括相關主管部門的批準文件，以證明其履行職責了盡調調查權利，避免自行承擔責任。

但這并不意味著商業銀行不必承擔相應的責任。中國政法大學法律經濟學院副院長徐文明在接受媒體采訪時表示，從法律角度看，商業銀行將抵押銀行貸款存入非專用帳戶并不一定構成違法行為。違約，但有充分證據證明商業銀行違反規定時，將抵押銀行貸款轉至非專用帳戶且未告知物業公司相關風險，是造成爛尾樓樓的因素之一。商業銀行應對本次違規行為承擔部分違約責任。買方無法再向商業銀行支付銀行貸款，但地產商（即買方）向商業銀行償還銀行貸款。此外，違規放貸的商業銀行還可能面臨住建部門和金融市場監管機構的行政罰款。

李曉南的律師也認為，商業銀行應該承擔行政責任，但不一定要承擔違約民事責任。如果銀行貸款合同中明確規定商業銀行必須將資本金劃入資本金市場監管帳戶，但商業銀行卻將資金劃入其他帳戶，那么商業銀行實際上沒有履行職責銀行貸款合同中規定的銀行貸款權利。合同，購房者當然沒有償還銀行貸款的權利。

多地出臺新規，強化預購資本金市場監管。

丹桂資本局注意到，2022年中以來，滄州、西安、九江、東莞、長沙、昆明等城市相繼出臺政策，加強商品住宅預購資本金市場監管。

一些城市采取了新政策，提高產品服務現金流的透明度。例如，江西省九江市住房建設局局2022年7月宣布，商品住宅預購資本金直接存入專項市場監管帳戶進行市場監管，預購房的市場監管賬號銷售大樓的資本金將盡快公布。

2022年8月，長沙市住建局要求購房者辦理商業商業銀行、福利中心發放的存款、取款、抵押銀行貸款等購房款，全部通過專門帳戶存入市場監管帳戶。監控帳戶監控整個現金流。 。

昆明市2023年1月發布通知，購房者可登錄昆明市房地產信息網查詢其產品服務買回商品住宅的購房信息，以及預購資本金使用金額和市場監管帳戶內銀行存款。 ——銷售資本金市場監管限額。健康）狀況。

一些城市還加強了對預購資本金撥付的市場監管，要求必須與房地產工程建設項目的開發掛鉤。例如，西安于2022年7月發布通知，商品住宅工程建設項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資本金不得超過總額的50%；完工驗收前，不得超過95%；完工驗收申請完成前，不得超過99%；房產首次登記后，剩余的1%可以抽取。

廣東汕頭也同時發布暫行辦法，規定，工程建設項目預購審批后至結構施工完成三分之二前，地產商最高提款額為預購金額的50%。建筑物的總成本；建筑工程建設完成三分之二后覆蓋后的建筑物，最高提款金額為建筑物總造價的65%；封頂后的建筑物，直至墻面工程建設完工為止，最高提款額為建筑物總造價的85%；墻面工程建設完工后，最高提款額至完工提交日為止。此后，最高提款金額為建筑物總建筑成本的95%。

對于涌海軍基地物業公司遇到的預購資本金未進入市場監管帳戶的情況，丹桂資本局注意到，廣東省清遠市2023年7月《清遠市住房和建設局局關于進一步加強商品住宅預購資本金市場監管的通知》中明確規定，房地產開發企業不得允許設立單獨帳戶存放商品住宅預購款。通過廣東安居系統實時上傳資本金進出帳戶信息。

清遠市在上述通知中還提到，房地產開發企業違反規定或未按照三方協議約定收取、使用和使用預購資本金，或提供不實材料使用預購資本金的，市場監管部門可按照協議處理他們。并將其違法行為依法依規在市住房和建設局辦公室誠信管理系統中登記為不良信息。

丹桂新聞記者 強亞賢

編輯于冬梅

（下載丹桂新聞并提交報道即可贏取獎品！）

免責聲明：以上內容資料均來源于網絡，責任編輯作者無意針對，影射任何現實國家，政體，組織，種族，個人。相關數據，理論考證于網絡資料，以上內容并不代表責任編輯作者贊同文章中的律法，規則，觀點，行為以及對相關資料的真實性負責。責任編輯作者就以上或相關所產生的任何問題概不負責，亦不承擔任何直接與間接的法律責任。